Kira Hukuku

Kira Hukuku

Gayrimenkul hukuku kapsamında ele alındığı bilinen kira hukuku, kiracılar ile mal sahipleri arasındaki anlaşmazlıklara çare olmak amacı ile başvurulabilecek bir hukuk dalıdır. Bu hukuk dalının, görev ve taahhütlerin yerine getirilmesini mümkün kıldığını ve bu bağlamda aralarında uyuşmazlık bulunan mal sahipleri ile kiracıların uyuşamadıkları durumlarda, devreye girerek düzenlemeler ileri sürdüğünü söylemek mümkündür. Aralarında uyuşmazlık devam eden ev sahipleri ile kiracıların ise, Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde ve yerine göre İcra Hukuk Mahkemesi’nde haklarını aramaları mümkündür.

Kira Sözleşmesi

Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz kapsamında, hem kiracının hem de mülk sahibinin haklarının güvenceye alınması sebebi ile karşılıklı kira sözleşmesi yaptıklarını söylemek mümkündür. Kira sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken unsurlar ve bu unsurlara dair detaylar ise aşağıda verildiği gibidir.

Kira sözleşmesinden kaynaklı olarak açılan davalarda ilk kural şudur; kira sözleşmesi, Hukuk Mahkemeleri Kanunu (HMK) 200. Maddesi göz önünde bulundurularak kanıtlanmalıdır. Yani, bir kira ilişkisinin gerçek anlamda var olduğu ve bu kira sözleşmesinin varlığı kanıtlanması gereken bir durumdur.

Kira sözleşmelerinden kaynaklı olarak Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz kapsamında açılan davalarda, davacı kiracı olabileceği gibi davalı da kiracı olabilir. Mahkemenin sağlıklı bir şekilde ilerleyebilmesinin sağlanması amacı ile de kiracının ya da Kira Hukuku Avukatının duruşmalara katılması zorunludur. Kiracının duruşmalara katılmaması durumunda, Hukuk Mahkemeleri Kanunu 171. Maddesinde de yer aldığı üzere, isticvap davetiyesi gönderilmeli ve bu bağlamda kira ilişkisi netleştirilmelidir.

Kiralayanın malik olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi şahsi niteliklidir ve iki taraf arasında karşılıklı olarak borç doğurmaktadır. Kiralayanın malik olmasının zorunlu olmaması ise, bunun doğal bir sonucudur.

Kira sözleşmesi ve İstanbul Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz kapsamında, sözleşmeye konu olan taşınır ya da taşınmaz mal ile ilgili davalara bakma görevi, Hukuk Mahkemeleri Kanunu 4. Maddesinde yer alan ifade gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kiralayanın ya da kiracının ölmesi, kira sözleşmesinin iptal edilmesinin bir sonucu değildir. Yani, kiralayanın ya da kiracının ölmesi durumunda Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz doğrultusunda, kira sözleşmesinin sona ermeyeceği bilinmelidir. Çünkü ölüm durumunda kira hakkı, kiralayanın ya da kiracının mirasçılarına geçmektedir. Kiralayanın birden fazla mirasçısının olması durumunda ise, tahliye davalarının bütün mirasçılarca açılması gereklidir. Bu, mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmasının bir sonucudur. Yine aynı şekilde tahliye süreci ile ilgili süre koyucu bir ihtarda bulunulması da, mirasçılarca gerçekleştirilebilecek bir durumdur. Yani ihtarın da bütün mirasçılarca gönderilmesi gereklidir. Kiracının birden fazla mirasçısının olması durumunda ise, kiracının bütün mirasçıları olası davalarda taraf olarak belirtilmelidirler. Bu konuda temelde meydana gelecek bir eksikliğin, yargılama sürecinde giderilemeyeceğinin söz ardı edilmemesinde fayda vardır.

Yukarıda da Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz kapsamında belirttiğimiz üzere, kiralayanın malik olması mecburi değildir. Kiralayanın malik olmadığı durumlarda ise, esaslı imar ya da ihtiyaç sebebi ile doğrudan tahliye davası açılabilmesi mümkündür. Ancak, iki haklı ihtar ya da temerrüt nedeni ile tahliye davası açılabilmesi için, daha önceden kira bedelinin ödenmesini talep etmek amacı ile ihtar çekilmiş olması gereklidir.

Kiracıların birden fazla olması durumunda, bir kişi tarafından verilen tahliye taahhüdü geçerli değildir. Zira yine bu kişiler arasında da zorunlu bir dava arkadaşlığı söz konusudur.

Kiracıya ihtarname aracılığı ile tahliye için verilecek olan süre, çatılı iş yeri ya da konut kiralarında, tebliğin yapıldığı tarihten itibaren en az 30 gündür. Kiracıya bu bağlamda süre verilmesinde fayda vardır.

Kira Tespit Davaları

Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz kapsamında şunu söylememiz mümkündür; kira tespitinde hakkaniyetin ve hukuk kurallarının göz ardı edilmemesi gereklidir. Bu iki unsurun göz önünde bulundurulmasına rağmen ortaya çıkması muhtemel olan sorunların giderilmesi amacı ile var olan kira tahliye davaları ve bu davalara dair detaylar aşağıda verildiği gibidir. Kira tespit davası, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunsa dahi 5. yıldan sonra açılan kira tespit davalarında çevre emsaller, taşınmazın bulunduğu yer, konum gibi özellikler göz önüne alınarak yeni bir kira bedelinin tespit edilmesini konu alan dava türüdür. Kira Hukuku Avukatı ve İstanbul Kira Hukuku hizmetimiz ile tüm bu süreci yürütmekteyiz.

Kira Tahliye Davaları

Kira tahliye davasına başvurulmasının birden fazla sebebi vardır. Kiracı ile mülk sahibi arasında ortaya çıkması muhtemel olan problemlerin giderilmesi için ise kanunların devreye girdiğini söylemek mümkündür. Bu bağlamda kiracı tahliye davası sebepleri ve bu sebeplere dair detaylar ise şu şekildedir;

Kira Hukuku Avukatı ve İstanbul Kira Hukuku hizmetimiz aracılığı ile hazırlanan kira sözleşmesinde, kiracının evi teslim aldıktan belirli bir süre sonra geri teslim edeceği taahhüt edildiyse, bahsi geçen süre geldiğinde kiracının evi boşaltması gerekir. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte evi boşaltamamışta, mülk sahibi taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kira tahliye davası açabilir.

Evi kiralayanın ya da beraber yaşadığı bilinen eşinin, kiraladıkları mülk ile yakın çevrede ( aynı ilçede ) oturmaya elverişli evleri varsa ve mülk sahibi kira sözleşmesi yaptığı zaman bunu bilmiyorsa, sözleşmede yer alan tarihin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye işleminin yapılması için tahliye davası açabilir.

Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz kapsamında verebileceğimiz bir diğer bilgi şudur; kiracının yaptığı sözleşme bir yıldan daha kısa süreli ise ve satıcı bu süre içerisinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar aldıysa, mülk sahibi kira süresinin bittiği andan itibaren 1 aylık süre içerisinde tahliye için dava talebinde bulunabilir. 

Kiracının yapmış olduğu sözleşme bir yıl ya da daha uzun süreli ise ve kiracı, gerek bir kira yılı içinde gerekse de bir kira yılını aşan süre içinde 2 tane ihtar aldıysa, mülk sahibi iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılından itibaren 1 ay içerisinde tahliye için dava açabilir. Ancak Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz sebebi ile burada vurgulanması gereken yerler vardır. Mülk sahibinin dava açabilmesi için kira süresinin bitmesi şart değildir. İki haklı ihtarın tamamlandığı yıl itibari ile dava açılması mümkündür.

Kira Sözleşmesi Kapsamında Uyarlama Davası

Uyarlama davasının açılabilmesi için gerçekleştirilmesi gereken bazı şartlar vardır. İstanbul Kira Hukuku Avukatı hizmetlerimiz bağlamında bu şartlar aşağıda verildiği gibidir.

TBK m. 138 hükümlerinin uygulanabilmesi için, yani uyarlama davası açılabilmesi için, ilk olarak sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulmuş olması gereklidir.

Sözleşmenin kurulmasının ardından, taraflardan herhangi birince önceden tahmin edilmesi, göz önünde bulundurulması ya da ön görülmesi mümkün olmayan “olağan üstü” olayların meydana gelmesi,

Öngörülemeyen durumlar sonucunda ortaya çıkan yeni koşulların edimin ifasını güçleştirmiş olması ve borçlunun da bu durumda kusurunun bulunmaması,

Borçlunun edimi haklarını saklı tutarak yerine getirmiş olması ya da hiç yerine getirememesi

Gibi şartların Kira Hukuku Avukatı hizmeti kapsamınca uyarlama davasında bulunması zorunluluğu söz konusudur.

Kiranın Ödenmemesi Halinde Kiralayanın Sahip Olduğu Hukuki Haklar

Kiracının bir başkasının mülkünde kalabilmesini sağlayan en temel unsur, kira ödemesidir. Kiracının bir başkasının mülkünü işgal ettiği halde kira ödememesi, hukuka aykırı bir durumdur. Bu sebeple bu durumun belirli yaptırımları vardır. Kira sözleşmesinde yer alan miktarın belirlendiği şekilde ödenmemesine  karşı mülk sahibinin dava açma hakkı mevcuttur. Kira Hukuku Avukatı hizmetimiz kapsamında belirtebiliriz ki; kiracının kirayı ödememekte ısrar etmesi üzerine ise, hapis hakkı kullanılması mümkündür.

Kira Sözleşmesinin Sona Erme Nedenleri

Kira sözleşmelerinin sona ermesine sebebiyet veren birden fazla durum vardır. Bunların genel özeti ise şu şekildedir;

Kiracının, mülk sahibi aracılığı ile kiraladığı konutta herhangi bir ayıp unsuru bulunmasının üzerine, mülk sahibinden ayıbın giderilmesini talep eder. Mal sahibi ayıbı gidermemekte ısrar ederse, kiracı mahkemeye başvurarak sözleşmeyi fesih edebilir.

Kiracı, içerisinde bulunduğu mülkü işgal etmesine rağmen kira bedeli ödemez ve bu bağlamda iki haklı uyarı alırsa, mülk sahibi mahkemeye başvuru yaparak kira sözleşmesinin yükümlülüklerinin uygulanmasını talep edebilir.

Kiracı, kiraladığı şeyi özen ile kullanmakla yükümlüdür. Özenin ortadan kaybolması ve kira unsurunun zarara uğraması üzerine, mülk sahibinin talepte bulunarak kira sözleşmesinin geçersiz kılınmasını talep etmesi mümkündür.

Kira sözleşmesinde belirlenen sürede sözleşmenin sona ermesini isteyen kiracı, sözleşmede belirlenen sürelere uyarak kiralayana sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirmesi halinde kira ilişkisi sona erer. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

 İstanbul Kira Hukuku Avukatı ve Kira Hukuku Avukatı hizmeti alanında sunmuş olduğumuz hizmetlerin tamamı hem kira vereni hem de mülk sahibini kapsamaktadır. Haklarının ihlal edildiğini düşünen ve bu bağlamda hakkı olanı geri alma talebi bulunan herkesin, bizler ile iletişime geçerek danışmanlık ya da avukatlık hizmeti talep etmesi mümkündür.

Kira Hukuku bağlamında kiracısı ile sorun yaşayan da mülk sahibinin de, ev sahibi ile sorun yaşayan kiracının da hakları kanun ile güvence altına alınmıştır. Bizlere düşen ise, kanun tarafından güvence altına alınmış olan bu hakların savunulması, kişiye yeniden temin edilmesi konusunda gerekli çalışmaları yürütmektir. Bu sebeple gerek kira sözleşmesi fesih talebi ile, gerekse de kira tahliye talepleri ile bizlerle iletişime geçmeniz ve bu bağlamda danışmanlık hizmeti almanız mümkündür. Bu bağlamda Türk uyruklu ya da yabancı bireyler konusunda herhangi bir sınırlamamız söz konusu değildir.